1억 이하 부동산 투자의 장점, 단점

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공시지가 1억 이하 투자의 장점

 

​첫째, 취득세 중과 제외(취득세 산정 시 주택 수에 포함 X)

공시지가 1억 이하는 주택보유수에 상관없이 취득세 1%만 부과된다.

 

​공시지가 1억 이하 주택을 취득하는 경우 취득세 중과를 예외 하는 조항으로 인해 주택을 아무리 많이 가지고 있더라도 조정지역, 비조정지역 상관없이 공시지가 1억 이하의 주택은 취득세 1.1%만 내면 된다

 

단, 관리지역,정비지역(재건축,재개발지역)에 있는 경우에 취득세 산정 시 주택 수에 포함된다는 점을 유의해야 한다.

 

둘째, 주택수 합산 배제 (주택수에 포함 X)

주택수 합산에서 제외되기 때문에 가지고 있는 주택이 모두 공시지가 1억 미만이라고 할 경우에는 아무리 많은 주택을 가지고 있어도 주택 수에 포함 되지 않으므로 새로운 주택을 구입 시 취득세는 여전히1~3%이다.

 

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공시지가 1억 이하 투자의 단점

 

첫째, 공시가격 인상으로 주택수에 합산될 수 있다.

시간이 흐를수록 공시지가가 인상되기 때문에 공시가격이 1억을 넘는 순간 주택수에 포함이 된다.

 

​둘째, 종부세(주택수에 포함 0)

종부세는 인별과세로 1 주택자의 경우에는 공시지가 1억을 초과해야 종부세가 나오지만 다주택자의 경우에는 공시지가 9억을 초과하는 부분에 대해서 종부세가 부과, 부부공동명의, 1 주택자는 18억 원부터 부과된다.

 

종부세 산정 시 1억 이하 주택도 주택 수에 포함되기 때문에 주의해야 한다

 

조정지역 2 주택 또는 3 주택 이상은 종부세 중과세율이 적용된다

 

​법인은 종부세 공제나 세부담 상한이 적용되지 않으므로 종부세 법인투자 시 주의요망

 

(법인들은 종부세 부과기준 6월 16월 1일 이후 매수하고 내년 6월 1일 이전에 매도하는 전략을 쓰기도 함)

 

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셋째, 양도세 (주택 수에 포함 0)

공시지가 1억 이하 주택이라도 주겨용이면 주택 수에 포함되어 양도세가 계산됩니다

 

기준시가 1억 이하 주택 양도세 중과배제는 2 주택에서만 가능하다. 즉.  2 주택이면서 양도당시 기준시가 11억 원 이하 주택의 경우에는 양도세 중과가 안되지만 양도 당시 공시지가가 1억을 초과하는 경우 양도세가 중과됩니다

 

​예로 1세대 1 주택자 양도세 비과세 기준이 시가(실거래가) 12억 원이면 1세대 1 주택자가 12억 이하로 팔게 되면 양도세가 없다. 하지만 1 주택자가 추가로 공시자가 1억 이하 주택을 매수하고 추후에 기존 주택을 매도할 경우 양도세 계산 시 주택 수에 포함되기 때문에 1세대 1세대 1 주택 비과세 혜택은 없다

 

결론, 

1. 공시지가 1억 이하 주택의 취득세는 1.1프로이다. [주택수 무관]

2. 공시지가 1억 이하 주택은 취득을 해도 주택 수에 합산이 되지 않는다. 

3. 공시가격이 1억이 넘게 되는 순간 주택 수에 포함된다. 

4. 종부세, 양도세를 부과할 때에는 공시지가 1억 이하 주택 역시 주택 수에 포함된다.